Zakon i propisi

ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA PRAVILNIK O SADRŽINI REGISTRA I DOKUMENTACIJI POTREBNOJ ZA REGISTRACIJU I EVIDENCIJU PODATAKA O STAMBENIM ZAJEDNICAMA, KAO I NAČINU PODNOŠENJA PODATAKA I DOKUMENATA PRAVILNIK O KRITERIJUMIMA ZA UTVRŠIVANJE MINIMALNOG IZNOSA KOJI ODREŽUJE JEDINICA LOKANE SAMOUPRAVE ZA PLAĆANJE TROŠKOVA INVESTICIONOG ODRŽAVANJA ZAJEDNIČKIH DELOVA ZGRADE

Upravljanje zgradom

Stambena zajednica je organizacija koju čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade.

Organi stambene zajednice su skupština i upravnik (ili profesionalni upravnik).

Skupština je organ stambene zajednice u čijem radu učestvuju svi vlasnici posebnih delova zgrade. Skupština odlučuje o svim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

Upravnik je lice koga bira skupština stambene zajednice iz redova članova skupštine stambene zajednice. Poslove upravnika do sada je obavljao predsednik skupštine stambene zgrade. Lice koje je izabrano za upravnika obavezno je da prisustvuje svakoj sednici skupštine i da vodi sednicu.

Sednica skupštine stambene zajednice predstavlja sastanak vlasnika posebnih delova zgrade, a saziva se u cilju donošenja odluka i rešavanja pitanja od značaja za stambenu zajednicu. Sednica se u skladu sa zakonom sazima najmanje dva puta godišnje.

Zapisnik je dokument u koji se vodi na svakoj sednici skupštine i u koji se unosi svaka odluka vlasnika posebnih delova.

Upravljanje zgradom, predstavlja niz aktivnosti koje kontinuirano obavlja upravnik ili profesionalni upravnik, kao što su organizovanje održavanja zgrade, odlučivanje o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom.

Registar stambenih zajednica je elektronska javna baza podataka i dokumenata u koji se upisuju podaci o stambenim zajednicama. Registar vodi jedinica lokalne samouprave i organizuje rad Registra prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti. Lice zaduženo za vođenje Registra je Registrator. U Registri se registruju i evidentiraju podaci o stambenoj zajednici, upravniku i zgradi. Prijavu za upis u Registar podnosi upravnik ili profesionalni upravnik.

Profesionalni upravnik je kvalifikovano licencirano lice koje obavlja poslove profesionalnog upravljanja u zgradama. Profesionalni upravnik je preduzetnik ili je angažovan kod organizatora profesionalnog upravljanja (firmi) sa kojim stambena zajednica sklapa ugovor za poslove profesionalne uprave.

Registar profesionalnih upravnika je javna evidencija koju vodi Privredna komora Srbije i koja sadrži lične podatke o profesionalnim upravnicima, kao i podatke o ugovorima koje je stambena zajednica sklopila sa organizatorom profesionalnog uprvaljanja.

Dokumnta

POJMOVNIK IZVOD IZ ZAKONA PRAVILNIK O SADRŽINI REGISTRA I DOKUMENTACIJI POTREBNOJ ZA REGISTRACIJU I EVIDENCIJUPODATAKA STAMBENIM ZAJEDNICAMA, KAO I NAČINU PODNOŠENJA PODATAKA I DOKUMENATA

Modeli obrazaca

ZAPISNIK SA SEDNICE SKUPSTINE STAMBENE ZAJEDNICE ZAPISNIK SA SEDNICE I ODLUKA O IZBORU UPRAVNIKA STAMBENE ZAJEDNICE OBRAZAC PRIJAVE ZA REGISTRACIJU STAMBENE ZAJEDNICE OBRAZAC PRIJAVE ZA REGISTRACIJU STAMBENE ZAJEDNICE - DODATAK POTREBNA DOKUMENTACIJA ZA REGISTRACIJU STAMBENE ZAJEDNICE

O registru stambenih zajednica

Registar stambenih zajednica je elektronska javna baza podataka i dokumenata u kojoj su sadržani podaci o stambenim zajednicama. Registar naročito sadrži sledeće podatke koji se registruju, odnosno evidentiraju i objavljuju:

1. poslovno ime i adresu stambene zajednice;

2. podatke o broju posebnih delova zgrade (broj stanova, garaža van zgrade na katastarskoj parceli na kojoj je zgrada izgrađena, garažnih mesta, garažnih boksova, parking mesta i poslovnih prostora);

3. identifikacione podatke o upravniku, i to za domaće fizičko lice: ime i prezime i JMBG, a za strano fizičko lice: ime i prezime, broj putne isprave i država izdavanja putne isprave;

4. identifikacione podatke o profesionalnom upravniku i organizatoru profesionalnog upravljanja, i to za fizičko lice: ime i prezime i JMBG, za strano fizičko lice: ime i prezime, broj putne isprave i država izdavanja putne isprave, a za pravno lice: poslovno ime, adresu sedišta, matični broj i PIB;

5. matični broj stambene zajednice;

6. PIB stambene zajednice;

7. broj tekućeg računa stambene zajednice i kontakt podaci (broj telefona i elektronska adresa za prijem pošte, odnosno e-adresa);

8. druge podatke u skladu sa zakonom i aktom o registru.

Registar sadrži podatke koji se registruju i podatke koji se evidentiraju.

Sadržinu Registra čine i podaci koje u Registar neposredno unose nadležni državni organi.

Sadržinu Registra čine i podaci koji se unose u Registar preuzimanjem u elektronskoj formi od drugih registara i/ili evidencija koje se, u skladu sa propisima, vode u zemlji. Registar sadrži i dokumente na osnovu kojih je izvršena registracija ili evidencija.

Registrator je lice koje je ovlašćeno da vodi Registar stambenih zajednica i koje je dužno da obezbedi zakonito, ažurno i tačno vođenje Registra. Registrator proverava ispunjenost sledećih uslova:

1. nadležnost za postupanje po prijavi;

2. da li je podnosilac prijave lice koje, u skladu sa ovim zakonom, može biti podnosilac takve prijave;

3. da li prijava sadrži sve propisane podatke i dokumente;

4. da li su podaci navedeni u prijavi u skladu sa registrovanim podacima i dokumentima;

5. da li je uz prijavu dostavljen dokaz o uplati propisane administrativne takse i takse za uslugu vođenja jedinstvene evidencije stambenih zajednica.

Registar stambenih zajednica Registar upravnika

Održavanje zgrade

Održavanje i unapređenje svojstva zgrade ili dela zgrade jesu aktivnosti kojima se obezbeđuje funkcionalnost delova zgrada kao i aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska i druga svojstva zgrade.

Zgrada je objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, motornih vozila, opreme za različite proizvodne i uslužne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju (sve) zidove (npr. nadstrešnica), kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.);

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

Stambeno-poslovna zgrada je zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora;

Poslovna zgrada je zgrada koja je namenjena za obavljanje delatnosti i koristi se za tu namenu, a sastoji se od jednog ili više poslovnih prostora;

Posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks;

Stan je poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i po pravilu ima zaseban ulaz;

Poslovni prostor je deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za obavljanje delatnosti i ima zaseban ulaz;

Pomoćni prostor jeste prostor koji se nalazi izvan stana ili poslovnog prostora i u funkciji je tih posebnih delova zgrade (podrum ili tavan, šupa, toalet i sl.);

Garaža je zatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini posebnu funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili garažnih boksova. Garaža koja se sastoji od više garažnih mesta, odnosno garažnih boksova, sadrži i zajedničke delove koji služe pristupu svakom garažnom mestu, odnosno garažnom boksu;

Garažno mesto je poseban deo garaže koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila;

Garažni boks je poseban deo garaže koji čini prostorija namenjena za parkiranje vozila;

Parking mesto je odgovarajući prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila izvan zgrade;

Zajednički delovi zgrade su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.)

Prostori i objekti izvan zgrade koji ne predstavljaju pomoćni prostor (platoi, trotoari, bazeni, igrališta i ostali prostori i objekti sa pripadajućim elementima i opremom), jesu prostori i objekti koji se nalaze na katastarskoj parceli na kojoj se nalazi i zgrada i čiju obavezu održavanja imaju vlasnici tih prostora ili objekata.

Samostalni delovi zgrade su prostorija sa tehničkim uređajima, prostorija transformatorske stanice i skloništa (kućna i blokovska);

Prostorija sa tehničkim uređajima je prostorija sa instalacijama i/ili opremom neophodnom za projektovano korišćenje i funkcionisanje zgrade i predstavlja zajednički deo zgrade, ukoliko posebnim propisom nije drugačije određeno;

Prostorija transformatorske stanice je tehnička prostorija koja služi za smeštaj transformatora i ostale opreme i uređaja koji su u funkciji transformatorske stanice, a korišćenje prostorije transformatorske stanice uređuje se u skladu sa zakonom kojim se uređuje oblast energetike i propisima donetim na osnovu njega;

Sklonište je prostorija u zgradi ili porodičnoj kući koja je namenjena prvenstveno za zaštitu stanovništva od elementarnih nepogoda i drugih nesreća i koja se u mirnodopskim uslovima može koristiti i za druge potrebe, bez mogućnosti adaptacije ili rekonstrukcije koje bi uticale ili bi mogle uticati na ispravnost skloništa, kao i korišćenje u svrhe koje bi pogoršale njihove higijenske i tehničke uslove;

Održavanje zgrade podrazumeva sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade;

Radovi kojima se ne menjaju gabarit i volumen zgrade su radovi na tekućem i investicionom održavanju, pripajanje, pretvaranje i sanacija, kao i adaptacija i rekonstrukcija koje se vrše u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana ili poslovnog prostora jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi;

Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije;

Pripajanje je izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se adaptacijom deo zajedničkih delova zgrade dodaje posebnom delu zgrade i u kom se menja površina zajedničkih i posebnih delova zgrade, u okviru gabarita i volumena objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

Pretvaranje je izvođenje građevinskih radova kojima se rekonstrukcijom deo zajedničkih delova zgrade pretvara u poseban ili samostalan deo zgrade, u okviru gabarita i volumena objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

Sanacija je izvođenje radova na zgradi kojima se vrši popravka postojećih elemenata zgrade, uređaja, postrojenja i opreme istih, a kojima se ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, odnosno njegove zaštićene okoline, osim restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

Energetska sanacija zgrade jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećoj zgradi, kao i popravka ili zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog ili manjeg kapaciteta, kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne utiče na bezbednost susednih objekata i saobraćaja, ne utiče na zaštitu od požara i zaštitu životne sredine, ali kojima može da se menja spoljni izgled uz potrebne saglasnosti u cilju povećanja energetske efikasnosti zgrade, odnosno smanjenja potrošnje svih vrsta energije primenom tehničkih mera i standarda na postojećim elementima zgrade, uređajima, postrojenjima i opremi;

Dogradnja i nadziđivanje predstavlja radove kojima se menjaju gabarit i volumen zgrade;

Dogradnja je izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor ispod zgrade, iznad zgrade (nadziđivanje) ili uz postojeću zgradu i sa njom čini građevinsku, funkcionalnu i/ili tehničku celinu;

Nadziđivanje je vrsta dogradnje kojom se povećava spratnost nadzemnog dela objekta (ili njegovog dela) za najmanje jednu etažu, računajući i potkrovnu etažu, i kojom se povećava površina posebnih delova i/ili formiraju novi posebni i zajednički delovi objekta, u skladu sa posebnim zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata i propisima donetim na osnovu njega;

POJMOVNIK IZVODI IZ ZAKONA PRAVILNIK O VRSTI, OBIMU I DINAMICI AKTIVNOSTI TEKUĆEG I INVESTICIONOG ODRŽAVANjA ZGRADA I NAČINU SAČINjAVANjA PROGRAMA ODRŽAVANjA